Как заключить договор найма жилого помещения

Рынок наемного жилья процветает. Не у всех есть своя квартира или дом, а оформление ипотечного кредита — мероприятие рискованное. К тому же люди путешествуют, ездят в командировки и отпуск, устраиваются на работу в другие города и покидают уютную трехкомнатную квартиру родителей. Если у вас есть свободная квартира, пустите в неё квартирантов. Пустующее жильё перестанет быть пассивом и начнёт приносить доход.

Как и во всех взаимоотношениях, касающихся денег и имущества, владельцы жилья и квартиранты заключают сделку. Юристы не рекомендуют ограничиваться устными договоренностями. Заключайте письменный договор найма: ничто так не укрепляет веру в добропорядочность человека, как подписанный им юридический документ!

В этой статье юристы FreshDoc расскажут, что такое наём жилого помещения, чем он отличается от аренды, законно ли регулярно сдавать свою квартиру, как заключить договор найма и какие документы для этого нужны.

Чтобы не стать жертвой мошенников, заключайте письменный договор и проверяйте все необходимые документы.

Чем отличается аренда жилья от найма?

Если жилье сдается физическому лицу, заключается договор найма жилого помещения, а если юридическому лицу — аренды. В арендуемых жилых помещениях можно только жить. Например, размещать иногородних работников. Организовать в арендуемой квартире столярный цех или склад готовой продукции нельзя.

Различия аренды и найма заключается в процедуре регистрации договоров, в основаниях досрочного расторжения и некоторых других моментах.

Если вы сдаёте квартиру человеку, это наём жилья. Если организации — аренда. Но склад в вашей квартире никто не сделает.

Законно ли сдавать квартиру регулярно?

Чтобы сдавать квартиру и получать доход, необязательно регистрировать ИП. Это не противоречит закону, если вы платите НДФЛ с получаемой от квартирантов платы.

Налоговая служба потребует зарегистрировать ИП, если квартир несколько. Это поможет сэкономить на налогах: если ИП перейдёт на упрощенную систему налогообложения, налог составит 6% с дохода вместо 13%.

Если вы планируете регулярно сдавать несколько квартир — регистрируйте ИП.

Какие документы потребуются

Перед тем как подписывать договор найма, убедитесь, что заключаете сделку с собственником квартиры или с его уполномоченным представителем. Попросите документы на жильё, паспорт или доверенность на подписание договора найма. Желательно, чтобы доверенность заверил нотариус.

Мошенники часто занимаются субарендой жилья: пересдают квартиру другим квартирантам без ведома владельца. Мошенник снимает квартиру на неделю, пересдаёт её нескольким нанимателям по цене ниже рыночной, берет предоплату за два–три месяца и скрывается. Жертвы остаются без денег и без жилья.

Сведения о собственнике можно найти в свидетельстве о государственной регистрации, которое покажет наймодатель. Запросите выписку из Единого государственного реестра прав (ЕГРП) в региональном управлении Росреестра или в многофункциональных центрах. Из выписки вы узнаете, нет ли обременений на квартиру: судебных арестов, ипотеки или залога.

У нанимателей нужно попросить паспорт и внести эти данные в договор, на случай, если возникнут проблемы с оплатой или поведением квартирантов.

Какие условия прописывают в договоре найма жилья

Договор найма жилого помещения не считается заключенным, если в нём не указаны существенные условия.

Предмет договора — описание жилого помещения, которое однозначно определяет сдаваемое внаем жилье. Указывают почтовый адрес, номер подъезда и этаж, общую и жилую площадь помещения, количество комнат. Если квартира сдается с мебелью и бытовой техникой, владелец составляет перечень имущества и описывает ответственность за его сохранность.

Оплата. В договоре рекомендуется прописать конкретную сумму в рублях. Можно указать и другую валюту, но с уточнением того, как сумма будет пересчитываться в рубли. В договоре указывают порядок платы и изменения её размера.

Владельцы жилья часто берут у нанимателя обеспечительный платеж. Эта сумма возвращается после окончания срока найма, если наниматель соблюдает условия договора: бережно относится к хозяйским вещам, оплачивает телефон и коммунальные услуги. Еще распространена оплата за жильё авансом, за один–два месяца вперед.

Срок найма квартиры не превышает 5 лет. Для аренды жилья юридическими лицами такого ограничения нет.

Кто еще будет жить в квартире. Если наниматель собирается жить с семьей, родственниками или коллегами, стоит обговорить этот пункт в договоре, чтобы в последующем не получать согласия наймодателя на каждого нового квартиранта. Указывайте конкретных лиц и старайтесь не использовать общие формулировки, например «родственники», иначе в вашей квартире на вполне законных основаниях может поселиться большая и дружная семья из Средней Азии.

Кто оплачивает коммунальные платежи, входят ли они в состав платы за жильё. Если в договоре не указано иного, коммунальные расходы оплачивает наниматель. Также решите заранее, кто из сторон оплачивает другие расходы: телефон, Интернет, кабельное телевидение.

Кто оплачивает ремонт. Если этого условия в договоре нет, расходы на текущий ремонт берет на себя наниматель, а наймодатель оплачивает капитальный ремонт.

Прочие условия: порядок досрочного расторжения договора, запрет на домашних животных, запрет сверлить мойку под кран системы очистки воды, вешать полки и прочие условия, которые наймодатель посчитает необходимыми.

Регистрация договора

Договоры аренды жилья на срок от 1 года регистрируют в Росреестре.

При найме жилья регистрации подлежит не сам договор, а обременение прав собственника квартиры. Сделка с квартирантом налагает ограничения на права собственника, но только если договор найма заключен на год или больше. Для регистрации подают заявление в Росреестр не позднее месяца со дня заключения договора. Регистрация занимает 5 рабочих дней.

Как видим, условий договора много и все они важные. Чтобы не составлять конспектов и не переделывать чужие договоры, воспользуйтесь формой договора найма жилого помещения.