24 ноября 2016 г.

Рента: решаем квартирный вопрос.


Мы продолжаем писать о законных способах получения сухих и теплых квадратных метров. На этот раз речь пойдет о сложном, редком, но относительно дешевом варианте — заключении договора ренты. Если верить статистике, лишь 20% населения России не знакомы с этим явлением. Но если у опрашиваемых уточнить «а вы точно знаете, что это такое?», то выяснится следующее: каждый слышал о ренте, да не каждый знает всех нюансов этой сделки. Поэтому эксперты сервиса FreshDoc.ru решили “расставить точки над i” и пополнить блог новой полезной статьей.
Итак, рента — это доход с какого-либо имущества. Говоря юридическим языком, по договору ренты одна сторона (получатель ренты, рантье) передает другой стороне (плательщику ренты) в собственность имущество (например, квартиру). За это плательщик каждый месяц или квартал перечисляет получателю определенную денежную сумму или оплачивает его содержание. При этом выплачивать ренту можно бессрочно (постоянная рента) или пока жив получатель ренты (пожизненная рента).

Важно отметить, что договор ренты нужно обязательно удостоверять у нотариуса, а договор, по которому недвижимость перейдет рентодателю, нужно регистрировать в Росреестре.
Часто рентополучателями являются престарелые, больные, одинокие, социально незащищенные люди, у которых нет родственников и материальной поддержки. Само собой, такие граждане хотели бы завещать свое жилье близким людям, но, ввиду отсутствия оных, согласны передать собственность посторонним (за финансовую поддержку, заботу и уход). Для этих людей пожизненная рента становится самым разумным выбором.
За что могут расторгнуть договор ренты
Несмотря на простоту целей договора ренты, его условия довольно сложны. Поэтому расторжение (или признание недействительным) такого договора —  случай распространенный.
В этой ситуации вопрос денег является самым болезненным. Речь идет о размере выплат, если говорить конкретнее. В 2011 году на законодательном уровне решили, что размер выплачиваемой постоянной ренты не должен быть меньше прожиточного минимума, принятого в субъекте проживания получателя ренты. Тот, кто заключил договор до 2011 года, умудрившись вписать туда меньшие цифры, и считает, что ему удалось обмануть систему, — радуется раньше времени. Как гласит пункт 2 статьи 597 ГК РФ, рента, установленная в меньшем размере, должна быть увеличена до размера прожиточного минимума, иначе это будет поводом для расторжения договора в одностороннем порядке. То есть, можно было не разучивать злодейский смех из западных фильмов 70-х годов.
Естественно, если плательщик ренты не выполняет свои договорные обязательства (например, не поит рыбок каждые восемь часов), договор ренты также может быть расторгнут. Стоит заметить, что если в договоре есть условие об уходе за рантье (возможно придется помогать помыться, чего уж скрывать), то никакими деньгами от этого откупиться нельзя. Впрочем, в договоре можно предусмотреть замену оказания услуг на дополнительные выплаты.
Самое интересное, что мало выполнять обязательства сделки — нужно еще и суметь доказать факт выполнения, если это потребуется. Лучшими доказательствами будут счета, договоры и им подобные бумаги, которые закон запрещает подделывать. В крайнем случае подойдут и свидетельские показания.И вообще, надежнее всего переводить средства на банковский счет рантье. Или передавать на руки при свидетелях, с последующим получением расписки.
Ещё одной причиной, по которой договор может быть признан недействительным и расторгнут – психическое состояние здоровья рентополучателя на момент заключения договора.
Поэтому перед оформлением сделки следует провести медицинское обследование потенциального раньте и получить справку о его психическом здоровье. А еще лучше добавить к ней справку от районного нарколога.
Что нужно знать рантье
Собственникам недвижимости, которые хотят получить уход, заботу и материальную поддержку, тоже нужно держать ухо востро. Во-первых, рантье следует очень внимательно отнестись к выбору рентодателя. Во-вторых, если это не близкий человек, нужно заручиться рекомендациями, известить о заключаемом договоре друзей, родственников или органы соцзащиты. В самом договоре придется свои пожелания писать предельно просто и четко. Если есть подозрения, что при жизни рентополучатель не успеет получить все плюсы от сделки, то можно прописать возможность перехода права получения ренты после смерти рантье третьему лицу на определенный срок или бессрочно.
Вообще, для рантье договор ренты дает огромное “пространство для маневра”. Например, в нем можно предусмотреть возможность отчуждения имущества только с согласия рантье или вовсе запретить отчуждение на протяжении жизни рентополучателя. Впрочем, можно составить дополнительное соглашение к договору, в котором стороны могут отменить такое условие. Главное, не забыть нотариально удостоверить это приложение, а также повторно получить справки о психическом здоровье рентополучателя. Если рентодатель решит продать или обменять имущество при жизни рантье, то новый плательщик ренты будет обязан не только выполнять все обязательства предыдущего, но и должен устраивать рантье по всем параметрам.

Что нужно знать покупателям недвижимости, бывшей предметом договора ренты
Во-первых, недвижимое имущество, полученное посредством ренты, будет несколько дешевле, чем жилье без обременений.
Во-вторых, покупателей должен насторожить факт быстрой смерти после подписания договора ренты. Известны случаи, когда рентодатели преступным путем избавляются от своих рентополучателей и ускоряют процесс перехода прав на распоряжение недвижимостью.
В-третьих, могут внезапно появиться родственники рантье. Тут к гадалке не ходи — всевозможные потенциальные наследники объявятся в девяти случаях из десяти. В этом случае время на вашей стороне: срок открытия наследства составляет всего полгода. Но лучше выждать год (еще 6 месяцев дается, чтобы восстановить пропущенный срок подачи заявления о вступлении в наследство). Если в течение этого времени наследники попробуют оспорить рентный договор — придется судиться.
Что делать, если имущество повреждено или уничтожено?
Правовые последствия случайной гибели или повреждения имущества, переданного по договору ренты, зависят от того, осуществлялся ли первоначальный взнос. Если с имуществом, переданным без взносов, что-то случается (тараканы, например, в знак протеста сожгли холодильник, а вместе с ним и всю кухню), то риск несёт рентодатель (он обязан продолжить выполнять свои обязательства по договору). Новую квартиру предоставить рантье не придется, а платить до конца жизни — вполне вероятно. Однако всегда есть шанс через суд уменьшить сумму выплаты до минимально установленного в законе размера. Но тут уж как повезет.
Другая ситуация: рентодатель за квартиру внес первоначальный взнос, но через полгода жилплощадь была уничтожена. В этом случае плательщик ренты считается лицом, понесшим расходы (ага, тот самый первоначальный взнос), поэтому имеет право требовать изменения условий договора, а то и вовсе перестать платить ренту. Причем рентодатель имеет весьма неплохие шансы, ведь квартиры больше нет. А вот рантье оказывается в невыгодном положении — ни крыши над головой, ни дохода. Во избежание подобных ситуаций следует застраховать недвижимость от всех возможных рисков. При пожизненной ренте риск случайной гибели или повреждения имущества всецело несёт рентодатель, то есть случайная гибель или повреждение имущества не освобождает его от обязательства по уплате рентных платежей и оказания услуг рентополучателю.
Как видите, договор ренты является непростой сделкой со множеством нюансов. Но разобраться можно и в ней! Тем более, что все необходимые документы для заключения рентной сделки, можно найти на сайте FreshDoc.ru.

4 комментария:

  1. Привет. А как можна дасрочна выплатить всю ренту?

    ОтветитьУдалить
    Ответы
    1. Здравствуйте. Досрочно выплатить всю ренту возможно, если в договоре ренты есть пункт, позволяющий выплатить всю ренту (выкупить) через определеный срок (не ранее какого-то определенного срока, или в определенную дату) либо по соглашению сторон. Так как по договору ренты, имущество сразу переходит в собственность рентодателя, то выкупается именно обязательство периодических выплат. При этом за 3 месяца до выкупа рентодатель "напоминает" рентополучателю об этом письменным заявлением о намерении выкупить ренту. Далее делается оценка имущества, если она не была сделана ранее, и не стоит полная стоимость в договоре ренты. Исходя из установленной цены, договориваются о сумме выкупа. После определения цены есть два варианта. Если первоначального взноса не было - то по установленной цене выкупается рента. Если взнос был, то из установленной суммы нужно вычесть сумму взноса, и по оставшейся цене происходит выкуп
      Также в Гражданском кодексе установлено условие для тех, кто первоначальный взнос вносил: если в договоре стоимость имущества не указана, ссылку на возможную оценку имущества не сделали, то выкупить можно за годовую сумму ренты.

      Удалить
  2. Предмет ренты обязательно должен быть недвижимым имуществом? Можно ли получить по договору ренты движимое имущество?

    ОтветитьУдалить
    Ответы
    1. Российским законодательством предусмотрен договор ренты не только под недвижимое имущество, но и под движимое. Можно заключить договор ренты под любой предмет, имеющий цену. Такие договоры не пользуются большой популярностью, так как подлежат обязательному нотариальному удостоверению и содержат много сложных пунктов в отличие от договоров купли-продажи или дарения на те, же самые предметы.
      Но есть случаи, когда стоит вникать в сложную структуру договора ренты движимого имущества. Прежде всего, если речь идет о дорогостоящих вещах, стоимость которых может, во-первых, обеспечить своего прежнего владельца если и не на всю жизнь, то на долгие годы, а, во-вторых, покупка не по карману рентодателю. Примером может быть передача картин или предметов старины музею коллекционером или автором работ.
      Также договор ренты движимого имущества уместен в следующей ситуации. Дедушка, желающий получить внимание внука, может передать ему дорогой автомобиль под ренту, и потребовать не оплаты каждый месяц денег, а водить его на матчи любимой футбольной команды, в кино, в парикмахерскую, сдавать ковер в химчистку и делать все те бытовые мелочи, которые уже под силу пожилому человеку.

      Удалить