Жить в кредит. Что нужно знать об ипотеке.

Большинство людей неверно понимают слово «ипотека», подразумевая под ним «взять квартиру в кабальный кредит и жалеть об этом до полного погашения, то есть примерно две жизни». Поэтому многие удивляются, узнав, что ипотека может быть не только квартиры, но и недостроенного дома, земельного участка и даже морского судна. По сути, ипотека – это залог недвижимого имущества (объект, который прочно связан с землей, как поликлиника с местом прописки). Плюс использования в том, что клиент получает деньги на приобретение этой недвижимости, а также возможность беспрепятственно пользоваться ею, то есть будет место для заваривания супов быстрого приготовления. Какие проблемы и приключения ожидают человека при выборе ипотеки, сейчас расскажут специалисты сервиса FreshDoc.ru на примере покупки квартиры.

Необремененный более-менее внушительным капиталом среднестатистический человек, приняв решение о приобретении собственных квадратных метров, обращается в банк для получения суммы с шестью нулями. Банки с радостью принимают в свои объятия новых клиентов, потирая руки. Сотрудники начинают предлагать различного рода «оковы», которые их клиент будет добровольно носить на протяжении нескольких, а то и десятков лет.

Для приобретения квартиры в ипотеку, в первую очередь нужно изучить предлагаемые банками ипотечные программы: условия, процентная ставка, порядок внесения платежей по кредиту, на какой срок предоставляется ипотека, размер ежемесячных выплат, а также возможность досрочно погасить кредит. Обычно их можно подглядеть в красочных буклетиках, коими пестрят банковские отделения.

После прохождения процедуры одобрения обычно дают для подписания договор ипотеки жилого помещения, а также кредитный договор или договор займа.

Приступая к заключению договора ипотеки, необходимо обратить внимание на следующее

1. Стоимость ипотеки. При заключении одновременно договора ипотеки и кредитного договора или договора займа, особое внимание стоит уделить на итоговую цену денежного обязательства, которую в конечном счете необходимо будет вернуть. В кредитном договоре или договоре займа эта информация обычно располагается в рамке в правом верхнем углу на первой странице, эта же сумма должна быть отражена в договоре ипотеки. А еще должны  обязательно предоставить график платежей с информацией о суммах и датах платежей по кредитному договору с отдельным указанием сумм, направляемых на погашение основного долга, и сумм, направляемых на погашение процентов.

2. Предмет ипотеки – собственно то, что приобретается. Тут стоит внимательно изучить полученный бланк — на нем должно быть описание всех характеристик квартиры, где она находится и кому принадлежит.

3. Оценка рыночной стоимости квартиры. Согласно российскому законодательству при заключении ипотечного договора стороны должны прийти к соглашению, сколько же стоит недвижимость, которая приобретается. Для того, чтобы реально оценить стоимость покупки, лучше обратиться к независимому оценщику, даже если банк будет умолять о привлечении их оценщика.

4. Разграничение обязательства. Основным обязательством, которое лежит на заемщике – это, естественно, своевременная выплата долга (вместе с процентами) согласно графику.

Еще не мешало бы обратить внимание на возможность погасить денежные обязательства раньше срока. За этот логичный порыв скорее избавиться от кредита банки раньше часто налагали нехилый штраф. Правда, сейчас подобное положение незаконно, но все же лучше подстраховаться.

Разобравшись, сколько необходимо платить по обязательствам, стоит обратить внимание на то, чтобы в договорах не содержались условия о комиссиях банка за выдачу денежных средств — законом это также запрещено.

5. Ответственность, которая предусмотрена за невыплату или просрочку оплаты. Тут стоит помнить, что по российскому законодательству размер санкций (так умные люди называют  штрафы и пени), применяемый в таких случаях, не может превышать ключевую ставку Центробанка на день заключения договора или 0,06% от суммы просроченной задолженности за каждый день просрочки. Если в договоре размеры санкций выше, чем предусмотрены законом, то смело можно обращаться в суд с исковым заявлением о признании недействительности этого положения в договоре.

6. Страхование. В последнее время во многих учреждениях появилась традиция навязывания всяких страховок. Например, страхование жизни, здоровья и трудоспособности хомячка. Сотрудники банка могут рассказывать о больших выплатах и низкой стоимости, но бдительность терять нельзя — чудес не бывает. Так что бедолага, обременяющий себя ипотечным кредитом, должен помнить, что можно (а если подумать, то и нужно) отказываться от всех видов страховок. Ну, разве что от страхования приобретаемой квартиры отказываться нельзя, так как согласно Закону об ипотеке застраховать недвижимость нужно в обязательном порядке.

7. Основания расторжения договора. Приглядеться к этому пункту стоит хотя бы из-за того, что в договорах часто прописывают условия, по которым в случае нарушения заключенного соглашения, клиент будет обязан отдать залог — квартиру. Такими нарушениями могут быть однократный пропуск выплаты денежных средств или использование выданного капитала на другие цели, но не на покупку недвижимости. Поэтому нужно внимательно прочесть весь договор, чтобы потом с грустью не рассказывать о несостоявшемся новоселье.

При заключении договора между сторонами решается вопрос о подписании закладной – документе, в котором прописаны все обязательства клиента перед банком и на основании чего они возникли. Другими словами, это расписка о том, что клиент взял определенную сумму денег. Иногда бывает, что вдруг приходит уведомление о том, что теперь нужно платить другому банку. Но не стоит пугаться и строчить иски. Это всего лишь значит, что закладную передали и теперь нужно выплачивать долг новому владельцу без изменения каких-либо условий. Вот если условия поменялись, то тогда стоит направить претензию. И если на претензию не отреагируют должным образом, то нужно отправляться в суд с исковым заявлением. По-другому нельзя — закон обязывает решать разногласия сперва в досудебном порядке.

Подписав все договоры, может наивно показаться, что самое страшное позади, и вот сейчас вынесут большой мешок денег на покупку квартиры. Однако радоваться рано. После подписания договора еще придется обратиться с заявлением в Росреестр, так как регистрировать ипотеку  и переход права собственности нужно обязательно. Для этого надо будет подготовить следующие документы:
1. Договор купли-продажи квартиры.
2. Договор ипотеки.
3. Закладную (при наличии).
4. Свидетельство о праве собственности на квартиру продавца недвижимости, которое было выдано до 15.07.2016 или выписку из ЕГРП.
5. Если передаваемая квартира имеет несколько собственников, то необходимо предоставить их нотариально заверенное согласие.
6. Если продавец уверяет, что он единственный собственник, то необходимо предоставить справку о том, что он не состоит в браке или что квартира приобретена до заключения брака. Если же у собственника таки есть супруг, то понадобится опять же его нотариально заверенное согласие.
5 и 6 пункты применительны к покупке вторичного жилья, когда собственников может быть больше одной штуки. Игнорирование чревато тем, что, не заполучив нотариально заверенное согласие других собственников, покупателя могут ждать невеселые разбирательства с походами по судам. Чтобы этого избежать, можно самостоятельно обратиться с заявлением в Росреестр о выдаче сведений из ЕГРП (единого государственного реестра прав недвижимого имущства) об интересующем объекте или попросить собственника предоставить выписку из ЕГРП.
7. Квитанцию об уплате госпошлины, которую можно оплатить в специальных терминалах, имеющихся практически во всех отделениях Росреестра.
Не стоит забывать и о получении расписки о подаче документов на регистрацию. Государственная регистрация перехода права собственности составляет 10 рабочих дней, а регистрация ипотеки - пять рабочих дней. В указанный в расписке день необходимо обратиться в отделении Росреестра и получить договор купли-продажи, выписку из ЕГРП, которые будет удостоверять переход права собственности и наличие ипотеки.
У многих возникает логичный вопрос: можно ли продать квартиру, которая обременена ипотекой? Ответ: можно даже двумя способами:
1. Переоформить ипотеку на нового покупателя с согласия банка.
2. Оформить куплю-продажу квартиры при помощи банка, который выдал кредит на ипотеку.
После оплаты долга нужно отправиться с данным сообщением в Росреестр, так как при продаже квартиры могут возникнуть проблемы на стадии оформления документов.
Поэтому счастливому покупателю сразу же после избавления от оков ипотеки, нужно быстрее бежать в выдавший кредит банк, чтобы он в закладной отметил, что долг погашен и отправил ее в Росреестр или выдал ее для самостоятельного обращения.
Если вы решили оформить ипотеку, то FreshDoc.ru с радостью поможет вам со всеми необходимыми документами. Но помните, что ипотека — штука долгая и обременительная; поэтому стоит подумать перед тем, как на нее соглашаться, потому как вполне вероятен шанс остаться у разбитого корыта и голым как сокол, не получив при этом ровно ничего. А души в наше время не принимают. Даже банки.