2 октября 2014 г.

Особенности оформления ипотеки

Жилищный вопрос в России, похоже, еще не скоро утратит свою актуальность. Приобрести жилье на личные сбережения в нашей стране, могут позволить себе далеко не все, кто действительно в этом нуждается. Что делать? Решить эту проблему может ипотека.
Конечно же, для человека не имеющего опыта в этой сфере, оформление всех необходимых документов не простая задача. Заключайте договор осознанно, а не просто подписывайте кипу “бумажек”, чтобы потом не расплачиваться несколько лет за необдуманные действия.

Что такое ипотека?

Это покупка жилья с его последующей передачей банку в качестве залога. Как правило, залогом является покупаемый объект. Но, заложить в банке можно и уже имеющуюся недвижимость.
На период кредитования залогодатель ограничивается в своих правах. Любые сделки с недвижимостью могут осуществляться только с разрешения банка, выдавшего кредит.

Что необходимо для оформления ипотеки?

Стандартные правила и условия получения ипотеки предусматривают:
  • наличие у претендента гражданства России и прописки;
  • определенный возраст заемщика (от 21 до 60 лет), так как срок погашения кредита должен наступить до вступления заемщика (созаемщика) в пенсионный возраст;
  • наличие у претендента стабильного дохода и постоянной работы (наличие работы, трудовой стаж и размер дохода подтверждаются соответствующими документами);
  • наличие у заемщика собственных средств для первоначального взноса (примерно 15-20% от стоимости недвижимости).

Из-за чего могут возникнуть сложности с оформлением ипотеки?

Из-за "плохой" кредитной истории. Если в прошлом человек оформлял кредиты и погашал их без просрочек, проблем не будет. Если же погашение ранее взятых кредитов происходило со сбоями, то возрастает риск в получении отказа.
Сложности с получением ипотеки могут возникать и у тех, кто имеет текущие кредиты (потребительские и прочие).
Не стоит пытаться “обмануть” банк, включая в пакет документов левые справки о доходах. Если обман откроется, то в ближайшее время можно не рассчитывать на получение даже совсем небольшого потребительского кредита.
Проблемы с оформлением ипотеки могут возникнуть и у представителей определенных профессий, чей заработок нестабилен. К примеру, у фрилансеров.

Расходы

Ипотечный кредит влечет за собой дополнительные затраты, связанные с оформлением документов, погашением комиссий банка, а так же оплатой услуг нотариуса, оценщика и страховой компании.

Какие документы нужны для оформления ипотеки?

Этот вопрос следует уточнить в банке, так как состав документов в разных кредитных учреждениях может отличаться. В большинстве случаев требуются:
  • анкета-заявка на кредит по форме банка;
  • копия гражданского паспорта;
  • копия свидетельства о браке/расторжении брака и свидетельство о рождении детей;
  • копия трудовой книжки, заверенная работодателем;
  • справка о доходах за последние 6-12 месяцев по форме 2-НДФЛ;
  • документ, подтверждающий альтернативные источники дохода (если таковые имеются);
  • некоторые другие документы, по запросу банка.

Порядок оформления ипотеки

Осуществляет этот процесс в несколько этапов.

1. Рассмотрение заявки. Это может занять от 3 до 7 рабочих дней. Специалисты банка анализируют документы и определяют максимальную сумму кредита, доступную для конкретного заемщика. В пределах этой суммы потенциальный кредитополучатель и сможет искать объект недвижимости. При рассмотрении заявок банки ориентируются на среднемесячный доход (с учетом дохода созаемщиков, если таковые есть).

2. Поиск недвижимости. У банков есть определенные требования к объектам. Жилье должно иметь ценность на рынке недвижимости, а так же сохранять ее на протяжении всего периода кредитования. Поэтому банки даже не рассматривают старые и ветхие объекты, нуждающиеся в реконструкции или поставленные в очередь на снос. Не одобренная соответствующими органами перепланировка тоже может стать препятствием для оформления ипотеки. Срок поиска объекта недвижимости ограничен и обычно составляет не более 3 месяцев с момента принятия положительного решения о выдаче кредита.

3. Одобрение объекта недвижимости. Залогодатель должен получить от продавца жилья копии документов для банка, и заказать оценку объекта ипотеки в любой из компаний, аккредитованных банком.

4. Страхование источников риска: титула квартиры, жизни и трудоспособности кредитополучателя и непосредственно недвижимости от пожаров, разрушений и пр.

5. После получения всех документов, банк рассматривает и проверяет их. Этот этап занимает от 3 до 7 дней с момента предоставления пакета документов.

6. Сделка. Назначается день, в который участники сделки приходят в банк. Кредитополучатель подписывает кредитный и договор ипотеки, после чего получает кредитные средства. Банк обычно контролирует расчеты между сторонами.

7. После оформления ипотеки, государственной регистрации договоров и получения закладной, недвижимость переходит в залог банку. Это делается с целью обеспечения возврата кредита.

Процесс оформления документов

Основные документы при проведении ипотечной сделки - кредитный договор, договор купли-продажи, договор ипотеки и закладная (выдается государственным регистрирующим органом).



Рис. 1. Кредитный договор.




Рис. 2. Договор купли-продажи недвижимости




Рис. 3. Договор залога недвижимости (ипотеки).

Дополнительно, банк может потребовать оформить договор поручительства. Поручителями могут выступать не только физические, но и юридические лица.
Обычно, банки предлагают стандартные формы договоров. Однако, вы можете попросить изменить те или иные формулировки, если не согласны с ними.
Итак.
Первым подписывается кредитный договор. Затем оформляется договор купли-продажи и ипотеки.
Гибкие шаблоны всех этих документов есть в онлайн-сервисе FreshDoc. И вы можете заранее ознакомиться с их содержанием, чтобы подготовить предложение банку об изменении каких-либо пунктов.
Давайте рассмотрим более подробно оформление договора ипотеки во FreshDoc.

На что обратить особое внимание?

Предмет ипотеки. Описание объекта недвижимости должно содержать: данные о местонахождении, качественные характеристики, информацию о правах третьих лиц на объект, инвентаризационную стоимость и прочие данные, в зависимости от вида недвижимости.



Рис. 4. Описание предмета договора в договоре ипотеки.

Существо, размер и срок исполнения обязательства. В этом разделе должны быть указаны: данные об основном договоре между залогодателем и залогодержателем (номер, название и т.д.); информация об обязательствах по погашению долга и возмещению убытков (о штрафах, пени); условия основного договора; сроки и размеры платежей.



Рис. 5. Раздел об обязательствах.

Срок действия договора, права и обязанности сторон. Логично, что в сроках действия договора должен быть указан момент вступления договора в силу и момент прекращения его действия. Что касается прав и обязанностей сторон, то здесь должна быть информация о страховании объекта ипотеки, условия использования недвижимости в период действия ипотеки, порядок предоставления документов для государственной регистрации и т.д.



Рис. 6. Разделы договора: срок действия договора и права и обязанности сторон.

На условия обращения взыскания и реализации предмета залога. Раздел содержит информацию о порядке удовлетворения требований залогодержателя (банка) в случае ненадлежащего исполнения залогодателем своих обязательств по ипотеке.



Рис. 7. Раздел: условия обращения взыскания и реализации предмета залога.

Оформить договоры в сервисе очень просто. Достаточно ответить на вопросы опросного листа и внести в документ данные конкретной сделки. Внесенная информация автоматически отобразится во всех документах пакета.




Рис. 8. Опросный лист договора ипотеки.

После оформления банковских документов необходимо будет пройти государственную регистрацию. Во избежание недоразумений, регистрационным органам лучше всего предъявить три комплекта документов: подлинники, нотариально заверенные копии и простые копии. Обычно эта процедура занимает не больше двух недель. После чего вы получите свидетельство о праве собственности (правда, с обременением).

Удачи!

Комментариев нет:

Отправить комментарий